De fiscus en uw nalatenschap: de schenking van onroerend goed

16/06/2015

Geval 1: De salami-schenking

In tegenstelling tot roerende goederen is het schenken van onroerende goederen slechts mogelijk via een geregistreerde schenking. Een dergelijke schenking is steeds onderworpen aan schenkingsrechten en hier spelen enkel progressieve tarieven. Dit betekent dat het tarief stijgt naarmate de waarde van het onroerend stijgt en naarmate de bloedverwantschap tussen de schenker en de begiftigde afzwakt. Ter illustratie vindt u hieronder de tarieven voor het schenken van een onroerend goed in rechte lijn en tussen echtgenoten in de verschillende gewesten.

Vlaanderen:
Tarief in rechte lijn en tussen echtgenoten

 
Van Tot Tarief
EUR EUR %
0,01 EUR 12.500 EUR 3%
12.500 EUR 25.000 EUR 4%
25.000 EUR 50.000 EUR 5%
50.000 EUR 100.000 EUR 7%
100.000 EUR 150.000 EUR 10%
150.000 EUR 200.000 EUR 14%
200.000 EUR 250.000 EUR 18%
250.000 EUR 500.000 EUR 24%
boven de 500.000 EUR 30%

Brussel:
Tarief in rechte lijn en tussen echtgenoten

 
Van tot inbegrepen %
0,01 EUR 50.000 EUR 3 %
50.000 EUR 100.000 EUR 8 %
100.000 EUR 175.000 EUR 9 %
175.000 EUR 250.000 EUR 18 %
250.000 EUR 500.000 EUR 24 %
boven de 500.000 EUR 30 %

Wallonië:
Tarief in rechte lijn en tussen echtgenoten

 
Van tot inbegrepen %
0,01 EUR 12.500 EUR 3 %
12.500 EUR 25.000 EUR 4 %
25.000 EUR 50.000 EUR 5 %
50.000 EUR 100.000 EUR 7 %
100.000 EUR 150.000 EUR 10%
150.000 EUR 200.000 EUR 14%
200.000 EUR 250.000 EUR 18%
250.000 EUR 500.000 EUR 24%
boven de 500.000 EUR 30 %
 
Deze tarieven zijn niet te onderschatten.
 
Voorbeeld:
Wie zijn tweede verblijf met een waarde van 300.000 euro wil schenken aan zijn kind zal daarop in Vlaanderen en in Wallonië 38.625 euro moeten betalen en in Brussel 37.750 euro. Wie daarentegen een beleggingsportefeuille van dezelfde waarde aan zijn kind wil schenken via een geregistreerde schenking zal daarop slechts 9.000 euro schenkingsrechten moeten betalen. Wie zijn kinderen wil bevoordelen doet er dan ook goed aan om na te gaan of de kinderen wel in het onroerend goed zijn geïnteresseerd. Indien dat niet het geval is, dan verkoopt men beter het onroerend goed om dan de opbrengst van het onroerend goed aan de kinderen te schenken. Dat is fiscaal veel voordeliger.

 
De zware schenkingsrechten op de schenking van onroerende goederen maakt natuurlijk dat het vaak financieel niet evident zal zijn om de schenking uit te voeren. Vandaar dat er in de praktijk ook gezocht werd naar oplossingen om dit probleem te omzeilen. Eén van de meest gebruikte technieken hiervoor is te werken met een salami-schenkingen. Bij deze techniek wordt het onroerend goed niet in één keer geschonken, maar wel in schijfjes. (vandaar de naam salami-schenking) Door in schijfjes te schenken vermijdt men de oplopende tarieven van de schenkingsrechten. Het enige probleem met deze vorm van schenking is dat men drie jaar moet laten voorbijgaan alvorens men een nieuw schijf gaat schenken. Indien men dat niet doet, dan wordt er bij de fiscus van uitgegaan dat het om een en dezelfde schenking gaat en zijn opnieuw de hogere tarieven van toepassing.
 
Voorbeeld:
Wie zijn tweede verblijf met een waarde van 300.000 euro wil schenken aan zijn kind zal daarop in Vlaanderen en in Wallonië 38.625 euro moeten betalen en in Brussel 37.750 euro. Indien men deze schenking gaat opdelen in schijven van 100.000 euro en om de drie jaar een schijf gaat schenken dan betaalt men om de drie jaar in Vlaanderen en Wallonië 5.625 euro aan schenkingsrechten en in Brussel 5.500 euro. Omgerekend betaalt men dan op de volledige schenking in Vlaanderen en Wallonië 16.875 euro en in Brussel 16.500 euro.

Geval 2: De schenking van bouwgrond


In Vlaanderen kunt u voorlopig nog tot 31 december 2014 bouwgronden schenken met verlaagde schenkingsrechten. Het verlaagde tarief van toepassing op schenkingen in rechte lijn ( tussen (groot)ouders en (klein)kinderen ) en tussen echtgenoten impliceert dat op de schijven tot 150.000 euro het tarief met 2% wordt verlaagd. Tussen andere personen geldt op deze schijf een tarief van 10%. De regeling geldt ook enkel voor bouwgronden gelegen in het Vlaams Gewest. Voor bouwgronden gelden dan volgende tarieven:

Vlaanderen:
Verlaagd tarief op de schenking van bouwgrond
Van Tot Tarief
EUR EUR %
0,01 EUR 12.500 EUR 1%
12.500 EUR 25.000 EUR 2%
25.000 EUR 50.000 EUR 3%
50.000 EUR 100.000 EUR 5%
100.000 EUR 150.000 EUR 8%
150.000 EUR 200.000 EUR 14%
200.000 EUR 250.000 EUR 18%
250.000 EUR 500.000 EUR 24%
boven de 500.000 EUR 30%
 
Voorbeeld:
Wie in Vlaanderen een bouwgrond schenkt met een waarde van 150.000 euro zal 7.625 euro moeten ophoesten. Voor de schenking van een studio bijvoorbeeld met dezelfde waarde van 150.000 euro zal 10.625 euro aan schenkingsrechten moeten worden betaald. In dit geval gelden de verlaagde tarieven immers niet.

Geval 3: De schenking van de gezinswoning


In navolging van de regeling rond de schenking van bouwgronden in Vlaanderen, heeft men ook in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waalse Gewest een aparte regeling ingevoerd voor de schenking van de  gezinswoning. Het verlaagde tarief is ook hier enkel van toepassing op schenkingen in rechte lijn ( tussen (groot)ouders en (klein)kinderen ) en tussen echtgenoten en geldt enkel voor woningen die respectievelijk zijn gelegen in het Brusselse of het Waals Gewest. In Brussel is deze gunstregeling gekoppeld aan de voorwaarde dat de begiftigde binnen de twee jaar na de schenking zijn hoofdverblijplaats in de woning moet hebben gevestigd. In het Waalse Gewest geldt dan weer als voorwaarde dat de schenker reeds gedurende minstens 5 jaar in de woning moet hebben gewoond en dat de begiftigde op het moment van de schenking nog geen andere onroerende goederen in eigendom heeft.
 
Indien aan de voorwaarden is voldaan, dan gelden volgende tarieven:

Brussel:
Verlaagd tarief op de schenking van een gezinswoning
Van tot inbegrepen %
0,01 EUR 50.000 EUR 2 %
50.000 EUR 100.000 EUR 5,3 %
100.000 EUR 175.000 EUR 6%
175.000 EUR 250.000 EUR 12 %
250.000 EUR 500.000 EUR 24 %
boven de 500.000 EUR 30 %
 
Voorbeeld:
Wie zijn woning met een waarde van 300.000 euro wil schenken aan zijn kind zal daarop in Brussel  29.150 euro schenkingsrechten moeten betalen. Ter vergelijking wie zijn tweede verblijf met een waarde van 300.000 euro wil schenken aan zijn kind zal daarop in Brussel 37.750 euro.


Wallonië:
Verlaagd tarief op de schenking van een gezinswoning
van tot inbegrepen %
0,01 EUR 25.000 EUR 1 %
25.000 EUR 50.000 EUR 2 %
50.000 EUR 175.000 EUR 5 %
175.000 EUR 250.000 EUR 12 %
250.000 EUR 500.000 EUR 24%
boven de 500.000 EUR 30 %
 
Voorbeeld
Wie zijn woning met een waarde van 300.000 euro wil schenken aan zijn kind zal daarop in Wallonië 28.000 euro schenkingsrechten moeten betalen. Wie zijn tweede verblijf met een waarde van 300.000 euro wil schenken aan zijn kind zal daarop in Wallonië 38.625 euro moeten betalen.