Fiscale voordelen bij het verwerven van een woning

16/06/2015
Het verwerven van vermogen is nog altijd een van de meest belangrijkste garanties voor een zorgeloze oude dag. Zeker met de toenemende druk op de wettelijke pensioenen is het van belang dat er niet alleen wordt gedacht aan pensioenopbouw maar ook aan het verwerven van vermogen. Men noemt het verwerven van vermogen dan ook weleens de vierde pensioenpijler. Onze fiscale wetgever heeft ook met die realiteit rekening gehouden. Ons fiscaal stelsel bevat tal van fiscale voordelen die vermogensopbouw stimuleert die fiscale perspectieven biedt bij het aanhouden en het vervreemden van vermogen. We zetten ze voor u op een rijtje.

Het verwerven van een eigen woning

 

Voordeel 1: verminderde registratierechten

 
De aankoop van een onroerend goed is onderworpen aan registratierechten. Deze belasting is geregionaliseerd waardoor de registratierechten verschillend zijn van gewest tot gewest. Dit betekent dat ook de fiscale gunstregimes verschillend zijn al naargelang het aangekochte onroerend goed is gelegen in het Vlaams, het Brussels of het Waals Gewest.

 
De aankoop van een eigen woning in Vlaanderen

 
Wie in Vlaanderen een eigen woning koopt kan genieten van een zogenaamd “abattement”, dit is een fiscale vrijstelling van 15.000 euro op de aankoopprijs die dan niet onderworpen wordt aan 10% registratierechten.  Ook bij de aankoop van een bouwgrond waarop u een woning-hoofdverblijfplaats zal oprichten, kan u genieten van het abattement. Om van het abattement te kunnen genieten moet u  echter wel aan een aantal voorwaarden voldoen op het ogenblik van de koop.  Indien u als koppel een woning koopt moeten bovendien beide partners aan deze voorwaarden voldoen. Als één van de voorwaarden niet is vervuld in hoofde van (één van) de koper(s) dan gaat het abattement verloren.
 
De belangrijkste voorwaarden zijn:
  • Het moet gaan om een aankoop door particulieren
  • De woning of de bouwgrond moet in het Vlaamse Gewest gelegen zijn.
  • De kopers mogen noch afzonderlijk, noch gezamenlijk reeds een woning of een bouwgrond in volle eigendom hebben
  • De kopers moeten binnen de 2 jaar (voor een woning) of binnen de 5 jaar (voor een bouwgrond) na de aankoop hun hoofdverblijfplaats in het onroerend goed hebben gevestigd.
 
Als u aan deze voorwaarden voldoet, dan hebt u recht op de fiscale vrijstelling van 15.000 euro. Daarnaast kan u ook nog genieten van een bijkomend abattement indien u voor de aankoop van een huis of bouwgrond een hypothecaire lening hebt aangegaan. In dit geval hebt u dan recht op een bijkomend abattement van 10.000 euro en als u een bescheiden woning koopt die van klein beschrijf kan genieten ( kadastraal inkomen is kleiner dan 745 euro), dan bedraagt het bijkomend abattement zelfs 20.000 euro.
 
Voorbeeld:

U koopt een woning van 250.000 euro met een kadastraal inkomen van 1.500 euro en u gaat een hypothecaire lening aan van 200.000 euro. In Vlaanderen moet men 10% registratierechten betalen op de aankoop, in dit geval dus 25.000 euro. Maar omdat het om uw enige woning gaat en er een hypothecaire lening werd aangegaan hebt u recht op een abattement van 25.000 euro. U moet dus maar registratierechten betalen op 225.000 euro. U betaalt dus 22.500 euro registratierechten in plaats van 25.000 euro, zodat u dus 2.500 euro belasting bespaart.

  
Noteer tot slot ook dat er in Vlaanderen ook nog een mogelijkheid bestaat om gebruik te maken van een bijkomend renovatie-abattement van 30.000 euro indien men een onroerend goed aankoopt dat reeds minstens 4 opeenvolgende jaren is opgenomen in het leegstandsregister of in het register van de ongeschikte en/of onbewoonbare en verwaarloosde woningen. In dit geval krijgt dus een extra fiscale korting van 3.000 euro registratierecht of 1.500 euro in geval van een bescheiden woning.

 
Aankoop van een eigen woning in Brussel

 
Ook in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt de aankoop van een eigen woning aangemoedigd door middel van een fiscale korting op de registratierechten. Wie een woning koopt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest om er zijn hoofdverblijfplaats te vestigen én voldoet aan dezelfde basisvoorwaarden als in het Vlaamse Gewest (o.a. geen eigenaar zijn van een andere woning) heeft recht op een abattement van 60.000 euro.  Wie een woning koopt binnen een "Ruimte voor Versterkte Ontwikkeling van Huisvesting en Stadsvernieuwing" (RVOHS) of een wijk met wijkcontract krijgt zelfs een hoger abattement, met name 75.000 euro. (zie http://www.kopeninbrussel.irisnet.be/nl/calculez.htm  om na te gaan of een woning in een dergelijk gebied ligt) In tegenstelling tot in Vlaanderen, wordt er in Brussel voor de toepassing van het abattement geen onderscheid gemaakt of men al dan niet een hypothecaire lening heeft aangegaan.
 
In Brussel zijn er echter wel bijkomende voorwaarde voorzien voor de toepassing van het abbatement. Belangrijk is de voorwaarde dat men ook 5 jaar op dezelfde plaats gedomicilieerd moet blijven, zoniet moet de fiscale korting worden terug betalen. Deze voorwaarde is in Vlaanderen niet voorzien. Ook geldt het abattement in Brussel enkel voor de aankoop van een woning. De aankoop van een bouwgrond of een huis op plan valt niet onder deze regeling. De aankoop van een appartement in aanbouw of op plan valt dan weer wel onder de regeling. Het abattement nadien ook nog worden verkregen als u bij de aankoop nog eigenaar bent van een andere woning en u deze woning(en) verkoopt binnen de twee jaar.
 
Voorbeeld:
U koopt een woning van 250.000 euro met een kadastraal inkomen van 1.500 euro en u gaat een hypothecaire lening aan van 200.000 euro. In Brussel moet men 12,5% registratierechten betalen op de aankoop ( cfr Vlaanderen 10%). In dit geval dus 31.250 euro. Maar omdat het om uw enige woning gaat hebt u recht op een abattement van 60.000 euro. U moet dus maar registratierechten betalen op 190.000 euro. U betaalt dus 23.750 euro registratierechten in plaats van 31.250 euro, zodat u dus 7.500 euro belasting bespaart. Dit is nog altijd merkelijk fiscaal duurder dan in Vlaanderen waar u door de toepassing van de abattementsregeling in dit geval 22.500 euro.

 
Indien de woning echter is gelegen in een "Ruimte voor Versterkte Ontwikkeling van Huisvesting en Stadsvernieuwing" (RVOHS) bedraagt uw abattement in Brussel 75.000 euro. Dan betaalt u registratierechten op 175.000 euro, hetzij 21.875 euro. In dit geval is de aankoop fiscaal voordeliger dan in Vlaanderen.
 
Noteer tot slot dat er in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest geen lager tarief meer bestaat voor de aankoop van een bescheiden woning, hetgeen in Vlaanderen en in Wallonië dan weer wel nog het geval is.
 

De aankoop van een eigen woning in Wallonië

 
In het Waals Gewest zijn er op heden geen specifieke abattementsregelingen voorzien. Het tarief is ook met 12,5% ook vrij hoog, al zijn verlaagde tarieven mogelijk voor de aankoop van een woning met een hypothecaire lening bij een sociale huisvestingsmaatschappij (10%) en voor bescheiden woningen (6%).
 
Voorbeeld:
U koopt een woning van 250.000 euro met een kadastraal inkomen van 1.500 euro en u gaat een hypothecaire lening aan van 200.000 euro. In Wallonië moet men 12,5% registratierechten betalen op de aankoop, in dit geval dus 31.250 euro. Bij gebrek aan abbatementsregeling is dit het bedrag van de te betalen belasting. Op een woning van dezelfde waarde betaalt u dus in Wallonië  8.750 euro meer belasting dan in Vlaanderen en 7.500 euro meer dan in Brussel. Daarover kan een mens toch al eens beginnen nadenken…

 

Voordeel 2: De meeneembaarheid van de registratierechten

 
Naast de regeling rond het abattement heeft men in Vlaanderen voor de eigen woning ook nog voorzien in een systeem van meeneembaarheid van registratierechten. Dit wil eigenlijk zeggen dat wie voor het eerst een woning als hoofdverblijfplaats koopt in Vlaanderen recht heeft op zijn abattement en vervolgens indien hij of zij in Vlaanderen blijft wonen, telkenmale men verhuist naar een andere Vlaamse koopwoning die men als hoofdverblijfplaats aanwendt, zijn registratierechten op een eerdere aankoop mag meenemen naar de volgende aankoop.  De op de 'oude' woning betaalde registratierechten mogen dan in mindering worden gebracht van de registratierechten die u verschuldigd bent bij de aankoop van een 'nieuwe' woning.  Dit systeem kan echter enkel worden toegepast als zowel de oude als de nieuwe woning in Vlaanderen zijn gelegen.
 
Het systeem van de meeneembaarheid van registratierechten, wat dus enkel in Vlaanderen bestaat, heeft twee varianten, een systeem van verrekening van registratierechten en een systeem van teruggaven van registratierechten. De meeneembaarheid is bovendien beperkt tot 12.500 euro.
 
In het systeem van de verrekening van de meeneembaarheid registratierechten wordt uw eerste woningen verkocht vooraleer u een nieuwe woning hebt aangekocht. In dit geval mag u de registratierechten van uw eerste aankoop (max. 12.500 euro) onmiddellijk verrekenen met de registratierechten die u moet betalen op uw nieuwe woning of bouwgrond. Men noemt dat ook het AVA-systeem. ( aankoop 1, verkoop 1, aankoop 2)
 
In het systeem van de teruggave van de meeneembaarheid van registratierechten hebt u eerst een tweede woning of bouwgrond aangekocht en wordt vervolgens de eerste woning verkocht. In dit geval moet u eerst de volle pot registratierechten betalen op de aankoop van uw tweede woning of bouwgrond en op het moment dat u uw eerste woning verkoopt, is er dan een teruggave van registratierechten (max. 12.500 euro) voorzien. Dit systeem noemt men ook het AAV-systeem. (aankoop 1, aankoop 2, verkoop 1)
 
Het systeem van de meeneembaarheid van registratierechten is nog aan andere voor maanden waarden onderworpen. In het AVA-systeem moet de eerste woning minstens 18 maanden hebben gediend als hoofdverblijfplaats voordat deze woning wordt verkocht en moet de tweede woning of bouwgrond worden gekocht binnen de 2 jaar na de aankoop van de tweede woning. De tweede woning of bouwgrond moet tot hoofdverblijfplaats dienen van de koper(s) binnen de 2 jaar na de aankoop als het gaat om een woning en binnen de binnen de 5 jaar na aankoop in geval van een bouwgrond.
 
In het AAV-systeem moet de eerste woning minstens 18 maanden hebben gediend als hoofdverblijfplaats voor de aankoop van de tweede woning of bouwgrond en moet de eerste woning worden verkocht binnen de 2 jaar na de aankoop van de tweede woning of bouwgrond. Ook hier geldt dat de tweede woning of bouwgrond tot hoofdverblijfplaats moet dienen van de koper(s) binnen de 2 jaar na de aankoop als het gaat om een woning en binnen de binnen de 5 jaar na aankoop in geval van een bouwgrond.
 
Voorbeeld AVA:
U kocht in 2003 een woning voor 200.000 euro, de registratierechten bedroegen 20.000 euro. In 2013 hebt u deze woning verkocht voor 400.000 euro. In 2014 koopt u een nieuwe woning voor 450.000 euro. De registratierechten bedragen in principe 45.000 euro. U heeft al 20.000 euro betaald op eerste woning en deze registratierechten mag u rechtstreeks ten belope van maximaal 12.500 euro verrekenen met de registratierechten op de tweede aankoop. U betaalt dus nog 32.500 euro bij (45.000 - 12.500).

 
Voorbeeld AAV:
U kocht in 2003 een woning voor 200.000 euro, de registratierechten bedroegen 20.000 euro. In 2014 koopt u een nieuwe woning voor 450.000 euro. De registratierechten bedragen in principe 45.000 euro. U zal deze registratierechten moeten betalen, maar als u uw eerste woning verkoopt binnen de 2 jaar na uw tweede aankoop zal u 12.500 euro registratierechten terugkrijgen van uw eerste aankoop. 

 

Voordeel 3: De woonbonus
 


De aankoop van een eigen woning wordt niet enkel gestimuleerd via de registratierechten, ook in de personenbelasting werd in dit verband voorzien in fiscale gunstregimes. Bij de bespreking van de onroerende inkomsten ( zie hierboven ) werd reeds duidelijk dat het kadastraal inkomen van de eigen woning volledig  van belastingheffing is vrijgesteld. Bovenop deze vrijstelling verkrijgt men in het kader van de personenbelasting ook nog eens een aftrekbare woonbonus (of aftrek voor de enige en eigen woning) indien men een hypothecaire lening heeft aangegaan om een eigen woning te verwerven. Om in aanmerking te komen voor een woonbonus, moet men vanzelfsprekend voldoen aan een aantal voorwaarden.

Om te beginnen moet u lenen voor de aankoop of renovatie van een “enige” en “eigen” woning. Dit betekent vooreerst dat u op 31 december van het jaar van het afsluiten van de lening geen andere woning in eigendom mag hebben (behoudens een woning verkregen via erfenis) en vervolgens dat u in de woning echt moet gaan wonen, met andere woorden u moet daar uw hoofdverblijfplaats vestigen. Indien u samen met uw partner de woning koopt en de lening aangaat, dan worden de voorwaarden apart beoordeeld in hoofde van elke partner. Het kan dus perfect dat slechts één van de partners recht heeft op de woonbonus. Bovendien moet de lening zijn aangegaan na 1 januari 2005. Indien u op 31 december van het jaar waarin de lening werd afgesloten niet aan deze voorwaarden voldoet, dan hebt u geen recht op de woonbonus. Eens de woonbonus echter werd verkregen, dan blijft zij doorlopen tot op het einde van de lening, ook als u nadien een tweede verblijf zou kopen en er dus strikt gezien geen sprake meer is van een “enige” woning.

De woonbonus is ook beperkt. Alle intresten, kapitaalaflossingen en premies voor een schuld-saldoverzekering die u hebt moeten betalen zijn principieel aftrekbaar in het kader van de woonbonus, maar het bedrag is beperkt tot 2.260 euro (aanslagjaar 2014). Dit bedrag wordt verhoogd met 750 euro (aanslagjaar 2014) gedurende de eerste 10 jaar van de lening, tenzij u in die periode een tweede woning zou verwerven. Ook wie drie kinderen heeft op 1 januari van het jaar volgend op het jaar waarin de lening werd afgesloten, krijgt een extra verhoging van 80 euro (aanslagjaar 2014 ). Dit betekent dat de woonbonus een maximale aftrek oplevert van 3.090 euro (aanslagjaar 2014) per belastingplichtige. Indien u samen met uw partner een lening bent aangegaan om een woning te kopen of te renoveren, dan kunt u als koppel dus maximaal 6.180 euro (aanslagjaar 2014) fiscaal recupereren. Het gaat hier om een fiscale aftrek die uw belastbaar inkomen vermindert. Uw concreet financieel voordeel hangt vervolgens af van de hoogste belastingschaal waarin u gaat worden belast. Uw concrete fiscaal voordeel zal dus variëren tussen 25% en 50% van uw aftrekbare woonbonus, en dus fluctueren tussen maximaal 772,5 euro en 1.545 euro.

De woonbonus is ondertussen ook in het oog van de storm van de staatshervorming terecht gekomen. De woonbonus zal voor een laatste keer in de aangifte voor aanslagjaar 2014 worden toegepast als een federale fiscale aftrek volgens het systeem zoals ik hierboven heb geschetst. Vanaf aanslagjaar 2015 komt daar verandering in door de zesde staatshervorming. In het politiek akkoord daaromtrent werd beslist dat niet langer de federale overheid, maar wel de gewesten moeten instaan voor de woonbonus en dit vanaf 2014. De gewesten kunnen het bestaande belastingvoordeel behouden, maar het is niet zeker of ze dat ook effectief zullen doen en of ze daar wel de financiële middelen voor hebben. In afwachting van een politieke beslissing van de gewesten werd beslist om de woonbonus, niet langer als een fiscale aftrek, maar wel als een gewestelijke belastingvermindering in te voeren tegen een vast tarief van 45%. Vanaf 2015 kunnen de gewesten dan zelf deze regeling wijzigen. Bij een ongewijzigd beleid zal de woonbonus dus per belastingplichtige een belastingvermindering opleveren van maximaal 1.390,5 euro.

 

Voordeel 4: De renovatielening

 
Een andere fiscale gunstregeling die echter enkel in Vlaanderen bestaat is de renovatielening. In Vlaanderen werd voorzien in een bijzondere belastingvermindering in de personenbelasting voor wie geld leent aan een (klein)kind of familielid of aan een vriend(in) die, een onroerend goed wil renoveren dat als leegstaand of verwaarloosd of als een ongeschikte of onbewoonbare woning geregistreerd is om er nadien om er zelf in te gaan wonen. De belastingvermindering bedraagt 2,5% op het ontleende bedrag tot maximum 25.000 euro. De belastingvermindering bedraagt aldus maximaal 625 euro per jaar en blijft lopen gedurende de looptijd van de overeenkomst en zolang de kredietnemer de woning als hoofdverblijfplaats gebruikt.
 
Aan deze belastingvermindering zijn uiteraard ook weer een aantal voorwaarden verbonden. Zo moet gebouw op het ogenblik van het sluiten van de renovatieovereenkomst opgenomen zijn in het leegstandsregister, de inventaris van leegstaande of verwaarloosde bedrijfsruimten of de lijst van ongeschikte of onbewoonbare woningen of van verwaarloosde gebouwen of woningen. Het gebouw moet na de renovatie voor een periode van minimaal 8 jaar dienen als hoofdverblijfplaats van ten minste een van de kredietnemers en de duur van de renovatieovereenkomst mag maximaal 30 jaar bedragen. 
 
Voorbeeld:
U leent op 1 maart 2010 de som van 50.000 euro uit aan uw zoon voor de renovatie van zijn woning en dit voor een periode van 20 jaar. De belastingvermindering wordt berekend op het gemiddelde van de bedragen die u elk jaar op 1 januari en op 31 december ter beschikking stelt. In de periode tussen 2011 tot en 2029 hebt u als ontlener recht op belastingvermindering van 625 euro, dwz 2,5% op een heffingsgrondslag 25.000 euro en niet 35.000 euro. De heffingsgrondslag is immers beperkt tot 25.000 euro.
 

De aankoop van een tweede verblijf of een beleggingseigendom


Niet alleen wie een “eigen” woning koopt met een lening heeft recht op een fiscale aftrek. Ook wie een tweede verblijf of een beleggingseigendom koopt en hiervoor een lening aangaat heeft recht op een fiscale begunstiging. Zoals hierboven reeds vermeld kunnen de intresten die u betaalt op een lening om een onroerend goed te verwerven en te behouden worden afgezet tegenover de onroerend inkomsten. Maar daarnaast hebt u ook nog recht op een belastingvermindering van 30% in het kader van het lange termijnsparen, met name op de kapitaalsaflossing die men op de lening heeft betaald. Deze belastingvermindering kan ook worden toegepast als u een buitenlands onroerend goed koopt, althans voor zover dat
 
De bedragen van de kapitaalsaflossing komen voor belastingvermindering in aanmerking voor zover zij niet meer bedragen dan 15 % van de eerste belastbare schijf van 1.900 euro (aanslagjaar 2015) van het totale beroepsinkomen en tot 6 % van het overige, met een maximum van thans 2.280 euro (aanslagjaar 2015) Bovendien komen de bedragen slechts voor vermindering in aanmerking in zoverre zij betrekking hebben op de eerste schijf van 76.110 euro (aanslagjaar 2015) van het aanvangsbedrag van de voor die woning aangegane leningen.
 
Voorbeeld:
Een belastingplichtige heeft in 2003 een lening van 50.000,00 euro aangegaan voor de aankoop van een tweede verblijf. Hij heeft 70.000,00 euro beroepsinkomsten verkregen in 2014. Zijn gemiddelde aanslagvoet bedraagt 42,37%. In hetzelfde jaar heeft hij 10.000,00 euro kapitaal afgelost op een hypothecaire lening voor zijn tweede verblijf. Zijn belastingvermindering bedraagt:

 
Basis :         15% tot 1.900 euro :              285 euro
                    6% tot 70.000,00 euro :     4.086 euro
                               TOTAAL :               4.371 euro te beperken tot 2.280 euro

Belastingvermindering = 2.280,00 euro x 30% = 684 euro.
 
Noteer tot slot dat deze regeling blijft behouden ook na de zesde staatshervorming. De regering heeft beslist dat de aankoop van een tweede verblijf of een beleggingseigendom te maken heeft met “pensioenopbouw” en dat is en blijft een federale materie. De aankoop van een eigen woning heeft volgens de regering te maken met “huisvesting” en dat is na de zesde staatshervorming een exclusieve gewestelijke bevoegdheid.