De fiscus en uw inkomen uit vermogen: onroerende goederen

16/06/2015
Inkomsten komen niet enkel voort uit professionele activiteiten. Ook vermogen kan inkomen opleveren en deze vorm van inkomen wordt in België ondanks de maatregelen van de regering Di Rupo nog steeds relatief gunstig belast. Wie er dus in slaagt vermogen op te bouwen en dit vermogen ook te doen renderen doet in België op fiscaal vlak nog steeds een gouden zaak.
  
Wie een of meerdere onroerende goederen heeft aangekocht, heeft financieel meestal een goede zaak gedaan. Beleggen in onroerend goed is in België nog steeds een goede financiële belegging, gelet op het vrij stabiele karakter van de Belgische vastgoedmarkt. Maar het verwerven van onroerende goederen heeft ook fiscale gevolgen, maar terzelfdertijd ook goede fiscale perspectieven.
 

Het belastbaar inkomen van onroerende goederen die men zelf gebruikt


Wie een onroerend goed heeft aangekocht voor eigen gebruik moet er rekening mee houden dat hij of zij steeds een onroerend inkomen zal aangerekend krijgen. Zelfs al brengt het onroerend goed geen euro financiële opbrengst op, toch zal er een onroerend inkomen worden belast. Dit onroerend inkomen wordt vastgesteld aan de hand van het kadastraal inkomen als het onroerend goed in België is gelegen en aan de hand van de bruto huurwaarde (dit de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die men in geval van verhuring gedurende een jaar had kunnen krijgen) verminderd met de buitenlandse belastingen op dit onroerend goed. In beide gevallen is dit geen fiscale  ramp.
 
De belastingheffing op basis van het kadastraal inkomen voor Belgische onroerende goederen is in feite ondergewaardeerd. Het kadastraal inkomen is het forfaitair netto-inkomen dat onroerende goederen in 1 jaar tijd geacht worden op te leveren, verminderd met een forfait voor uitgaven en lasten van 40 % (gebouwde onroerende goederen) of van 10 % (voor ongebouwde goederen). De kadastrale inkomens moeten in beginsel om de 10 jaar worden herzien, maar dit is niet meer gebeurd sinds 1975. Dit betekent dat ook de kadastrale inkomens van nieuwbouwwoningen momenteel nog steeds worden bepaald aan de hand van de huurwaarden zoals die bestonden in 1975.  De omstandigheid dat de bestaande kadastrale inkomens nog altijd de weergave zijn van de huurwaarden per 1 januari 1975 heeft ertoe geleid dat deze inkomens sterk achtergebleven zijn t.o.v. de huidige reële huurwaarden.
 
Om het uitblijven van een tienjaarlijkse herziening van de kadastrale inkomen enigszins op te vangen werd beslist om te werken met een jaarlijkse indexatie. Voor het aanslagjaar 2014 bedraagt de indexeringscoëfficiënt 1,7073.
 
Vb. K.I. 1.000 Euro x index ASGJ 2014 1,7073 = 1.707,3 Euro. Indien na indexatie het cijfer na de komma lager is dan 50 wordt naar beneden afgerond. Is het cijfer na de komma 50 of hoger, dan wordt naar boven afgerond. K.I. in casu wordt dus 1.707.
 
Voor tweede verblijven en voor beleggingseigendommen wordt het geïndexeerd kadastraal inkomen ook nog eens verhoogd met 40 %.
 
Vb. De belastingplichtige heeft een tweede verblijf aan de kust met een K.I. van 1.000 Euro. Het tweede verblijf wordt door de belastingplichtige zelf gebruikt. Zijn onroerend inkomen bedraagt voor aanslagjaar 2014 : ( K.I. 1.000 Euro x index 1,7073 ) + 40% = ( 1707 ) + 40% = 2.389,8 Euro.
 
Het feit dat er fiscaal een onroerend inkomen wordt aangerekend voor onroerende goederen die men louter zelf gebruikt, betekent niet noodzakelijk dat er ook een onroerend inkomen zal worden belast. Zo is het onroerend inkomen van de “eigen woning” (dat wil zeggen de woning waar u daadwerkelijk woont) volledig van belastingheffing vrijgesteld. Enkel indien u voor die woning nog een lening aflost die is aangegaan voor 1 januari 2005 is er geen vrijstelling voorzien, maar is er wel een “woningaftrek” die oploopt tot 5.044 euro (aanslagjaar 2014) en dus de facto ook neerkomt op een vrijstelling.
 
Voor tweede verblijven geldt dan weer de regel dat het principieel belastbaar onroerend inkomen mag worden verminderd met de intrestaftrek voor de intresten die men heeft betaald op lening aangegaan om een onroerend goed te verkrijgen of te behouden. De lening moet niet noodzakelijk hypothecair zijn. Hierdoor wordt het onroerend vaak ook volledig geneutraliseerd, zodat er ook hier van belastingheffing vaak geen sprake zal zijn. Let wel het gaat hier enkel om de intresten op lening aangegaan voor het verwerven van een privé-woning. De intresten op een lening aangegaan voor een onroerend goed dat ook professioneel wordt gebruikt, zijn aftrekbaar als beroepskost.
 
Voor onroerende goederen die in het buitenland zijn gelegen geldt de regel dat zij belastbaar zijn niet op het kadastraal inkomen, maar wel op de bruto huurwaarde (dit de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die men in geval van verhuring gedurende een jaar had kunnen krijgen) verminderd met de buitenlandse belastingen op dit onroerend goed. Ook dat hoeft geen probleem te zijn, aangezien ook deze vorm van belastingheffing wordt geneutraliseerd door de werking van de dubbelbelastingverdragen. Indien u een onroerend goed bezit in een land waar België een dubbelbelastingverdrag mee heeft afgesloten (zoals alle EU-landen), dan kan enkel het land waar het onroerend goed is gelegen belastingen heffen. België moet in dit geval dus afzien van het belasten van de bruto huurwaarde van het buitenlands onroerend goed. De bruto huurwaarde wordt dan enkel in rekening gebracht voor het bepalen van het globaal tarief op de Belgische inkomsten, maar als dusdanig niet belast.
 

Het inkomen van een beleggingseigendom


Indien u eigenaar bent van een onroerend goed dat u verhuurt, dan is de fiscaliteit verschillend al naargelang u verhuurt aan een huurder die het onroerend goed privé huurt, dan wel u verhuurt aan een huurder die het onroerend goed beroepsmatig huurt.

 
Geval 1: Verhuur voor privé-gebruik


Voor gewone huishuur van een in België gelegen onroerend goed, waarbij de huurder het onroerend goed louter privé-gebruikt, wordt de fiscaliteit op dezelfde manier geregeld als voor een tweede verblijf. Dit betekent dat de werkelijk ontvangen huur aldus irrelevant is en dus niet wordt belast, wat uiteraard een fantastisch voordeel biedt. Bij een gemeubelde verhuur wordt de huur uitgesplitst in een onroerend en een roerend gedeelte, hetgeen ook weer fiscale perspectieven biedt. Welk deel van de huur roerend is en welk deel onroerend, kunt u vrij bepalen in de huurovereenkomst en indien dit niet is gebeurd, dan gaat de fiscus ervan uit dat 40% van de huurprijs slaat op het roerend gedeelte van de huur. Dit roerend inkomen mag vervolgens worden verminderd met een kostenforfait van 50%. Noteer dat ook hier het principieel belastbaar onroerend inkomen mag worden verminderd met de intrestaftrek voor de intresten die men heeft betaald op lening aangegaan om een onroerend goed te verkrijgen of te behouden.
 
Voorbeeld gewone huishuur
U hebt in 2009 een appartement gekocht voor 250.000 euro. U hebt een lening aangegaan van 100.000 euro met een looptijd van 15 jaar. Het appartement met een KI van 1.000 euro wordt verhuurd. In 2013 hebt u 9.600,00 euro huurinkomsten ontvangen en 8.578,56 euro op de lening afgelost (3.365,16 euro interest en 5.213,40 euro kapitaal). Uw onroerend inkomen bedraagt dan voor aanslagjaar 2014 : ( K.I. 1.000 Euro x index 1,7073 ) + 40% = ( 1707 ) + 40% = 2.389,8 Euro. Dit onroerend inkomen mag worden verminderd met de interestbetaling op uw lening zodat het onroerend inkomen volledig fiscaal  wordt geneutraliseerd. U hebt dan 9.600 euro financiële opbrengst van uw appartement maar u wordt op 0 euro belast.
 
Voorbeeld gemeubelde verhuur
U hebt in 2009 een tweede verblijf gekocht aan de kust voor 250.000 euro met de gelden van de erfenis van uw vader. (zonder lening dus) U hebt een tweede verblijf aan de kust met een K.I. van 1.000 Euro. Dit verblijf wordt regelmatig verhuurd in de lente en de zomer. In 2013 hebt u 9.000,00 euro huurinkomsten ontvangen. Het gaat hier om een gemengde verhuur waarvan de fiscaliteit als volgt wordt geregeld:
Uw onroerend inkomen bedraagt dan voor aanslagjaar 2014 : ( K.I. 1.000 Euro x index 1,7073 ) + 40% = ( 1707 ) + 40% = 2.389,8 Euro.
Uw roerend inkomen bedraagt dan voor aanslagjaar 2014: (9.000,00 euro x 40%) – 50% forfaitaire aftrek = 1.800,00 euro
U hebt dan 9.000 euro financiële opbrengst van uw tweede verblijf maar u wordt slechts op 2.389,8 euro onroerend inkomen en 1.800,00 euro roerend inkomen belast. Het onroerend inkomen wordt belast aan de progressieve tarieven van de personenbelasting. Voor het roerend deel is er een vast tarief van 15% van toepassing.

 
Voor onroerende goederen die in het buitenland worden verhuurd aan een privé-huurder geldt de regel dat de werkelijke huuropbrengst en niet het kadastraal inkomen moet worden aangegeven, zij het weliswaar onder aftrek van de in het buitenland betaalde belastingen en onder aftrek van een kostenforfait van 40%. Uw onroerend inkomen wordt dan eigenlijk herleid tot ongeveer  60% van uw werkelijke huuropbrengst. Ook hier geldt weer de regel dat indien het onroerend goed is gelegen in een land waar België een dubbelbelastingverdrag mee heeft afgesloten er geen belasting in België zal verschuldigd zijn, maar enkel in het buitenland.  Als er geen belastingverdrag bestaat, wordt in België de te betalen belasting op uw buitenlands onroerend inkomen met de helft verminderd.
 
Hoewel de belastingheffing op huurinkomsten afkomstig van privé-verhuur in België nog steeds fiscaal zeer interessant is op dag van vandaag, moet wel rekening worden gehouden met het feit dat Europa in maart 2012 een procedure is gestart tegen België wegens Europese discriminatie. Een Belgische belastingplichtige die een Belgisch onroerend goed verhuurd wordt belast op basis van het kadastraal inkomen, daar waar een diezelfde belastingplichtige die een onroerend goed verhuurt in een andere Europese lidstaat op de werkelijke huuropbrengst wordt belast. Dit is niet naar de zin van de Europese Commissie die meent dat dit een schending is van het Europees verbod op discriminatie. Wie tussen de juridische lijnen leest, beseft allicht dat dit op termijn zal betekenen dat men ook in België zal moeten overstappen naar een systeem van belasting op de werkelijke huurinkomsten in plaats van op het kadastraal inkomen.
 

Geval 2: Verhuur voor professioneel gebruik

 
Voor in België verhuurde goederen die door de huurder professioneel worden gebruikt wordt het onroerend inkomen wel vastgesteld aan de hand van de ontvangen huur, zij het dat de brutohuur wordt verminderd met een forfait voor lasten en uitgaven. Het forfait bedraagt 10 % van de brutohuur wanneer het gaat om onbebouwde onroerende goederen en 40 % wanneer het gaat om gebouwen. Dit betekent dat de eigenaar die een gebouw verhuurt eigenlijk maar op 60% van de werkelijk ontvangen huur wordt belast en hij dus een belastingvrijstelling verkrijgt van 40%.  Aan deze berekening zijn er wel beperkingen. Om overdreven huurprijzen af te remmen werd voorzien dat de forfaitaire aftrek van 40% moet beperkt blijven tot 2/3 van het “gerevaloriseerd” kadastraal inkomen. De revalorisatiecoëfficiënt bedraagt 4,19 voor het aanslagjaar 2014.
                                                                        
Voorbeeld:
Een handelspand met een K.I. van 1.500 Euro wordt verhuurd voor 20.000 Euro per jaar. Het belastbaar onroerend inkomen bedraagt:

 
Jaarhuur – 40%  = 20.000,00 euro x 40 % =  8.000,00 euro
Beperking aftrek 40% :  ≤ 2/3 gerevaloriseerd K.I.

= 1.500,00 euro x 4,19 x 2/3 = 4.100,00 euro

Onroerend inkomen voor 2013 (aanslagjaar 2014)
20.000,00 euro – 4.190,00 euro = 15.810,00 euro
en niet 20.000,00 euro - 8.000,00 euro = 12.000,00 euro

 
De bedoeling van deze beperking van de forfaitaire aftrek voor uitgaven en lasten is te vermijden dat ‘overdreven’ hoge huurprijzen zouden worden toegepast in situaties waarin huurder en verhuurder gelijke belangen hebben bij de bepaling van een hoge huurprijs. Dit is bijvoorbeeld het geval indien een zaakvoerder een woning verhuurt aan zijn eigen vennootschap. In dit geval hebben beide partijen belang bij een hoge huurprijs aangezien de huurprijs bij de huurder voor 100 % aftrekbaar is als beroepskost en normaal slechts voor 60 % belastbaar bij de verhuurder.
 
In geval van een gedeeltelijke professionele en privé gebruik van het onroerend goed door de huurder zal het onroerend inkomen van de verhuurder verhoudingsgewijs worden bepaald op basis van het kadastraal inkomen en op basis van het werkelijke huurinkomen. Deze uitsplitsing wordt echter slechts toegepast voor zover de verhouding tussen het beroepsmatig en het privé-matig deel van het onroerend goed werd vastgesteld in een schriftelijke en geregistreerde huurovereenkomst. Indien dit niet het geval is dan wordt het onroerend inkomen van de verhuurder integraal bepaald aan de hand van het reëel netto inkomen.
 
Voorbeeld:
Een onroerend goed met een K.I. van 1.500,00 euro wordt verhuurd aan een tandarts die het onroerend goed 30% beroepsmatig en 70%privé gebruikt. De huurovereenkomst werd geregistreerd. De jaarhuur bedraagt 10.000,00 euro

Onroerend inkomen deel privé ( methode kadastraal inkomen )
      ( 1.500 euro x index 1,7073 ) + verhoging 40% =
      2.561,00 euro (afgerond ) + 40% =                                   3.585,40  euro
      3.585,40 euro x 70% privé gebruik =                                 2.509,78  euro
 
Onroerend inkomen deel beroep ( methode reeël netto inkomen )
      = 10.000,00 euro - 40% =                                                6.000,00 euro
      - beperking forfaitaire aftrek
1.500,00 euro x 4,19 x 2/3 =                                                   4.190,00 euro
 
      - Nettohuur over 2013 (aanslagjaar 2014)
      10.000,00 euro – 4.000,00 euro =                                       6.000,00 euro
      6.000,00 euro x 30% beroep =                                          1.800,00 euro
 
Totaal onroerend inkomen = 2.509,78 + 1.800,00 =   4.309,78 euro.

 
Noteer dat ook hier het principieel belastbaar onroerend inkomen mag worden verminderd met de intrestaftrek voor de intresten die men heeft betaald op lening aangegaan om een onroerend goed te verkrijgen of te behouden.
 
Voor onroerende goederen in het buitenland geldt weer de regel dat indien het onroerend goed is gelegen in een land waar België een dubbelbelastingverdrag mee heeft afgesloten er geen belasting in België zal verschuldigd zijn, maar enkel in het buitenland.  Als er geen belastingverdrag bestaat, wordt in België de te betalen belasting op uw buitenlands onroerend inkomen met de helft verminderd.

De onroerende voorheffing en gemeentelijke belasting


Hoewel de belastingheffing op het eigenlijke inkomen van onroerende goederen sterk meevalt en in geval van een eigen woning of in geval van een woning met leningslast in de meeste gevallen zelfs nihil is, moet er voor alle in België gelegen onroerende goederen ook nog rekening worden gehouden met de onroerende voorheffing en met gemeentelijke belastingen. Deze compenseren voor een stuk het fiscaal voordeel dat u doet op het vlak van de inkomstenbelastingen.   
 
De onroerende voorheffing is een gewestelijke belasting op onroerende goederen, die u jaarlijks moet betalen ongeacht het gebruik van het onroerend goed (eigen gebruik of verhuur). De onroerende voorheffing wordt op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen tegen tarief berekend, dat verschilt naargelang het gewest, de provincie en de gemeente waar het onroerend goed is gelegen.
 
De onroerende voorheffing vormt een belangrijk verschil op het vlak van de fiscale behandeling van uw beleggingen. Als u in onroerend goed zou beleggen moet u rekening houden met de onroerende voorheffing die altijd verschuldigd zal zijn, zelfs als zijn er geen onroerende inkomsten belastbaar. Dit probleem stelt zich niet als u bijvoorbeeld zou beleggen in pakweg kunst of goud. Voor roerende beleggingen wordt het “genot” niet belast, in tegenstelling tot onroerende goederen.
 
Het basistarief van de onroerende voorheffing wordt door de gewesten vastgesteld en bedraagt 2,5% van het geïndexeerd kadastraal inkomen in het Vlaams Gewest en 1,25%  in het Waals en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Deze basisheffing bestemd voor het gewest is maar een gedeelte van de onroerende voorheffing die u moet betalen. Op deze basisheffing mogen de provincies en gemeenten opcentiemen heffen.
 
Voorbeeld:
U bezit een appartement in Hasselt met een kadastraal inkomen van 1.000 Euro. Uw onroerende voorheffing bedraagt dan:
Vlaams gewest:                             (1.000,00 euro x 1,7073) x 2,5%=                           42,67 euro
Opcentiemen Provincie Limburg:                             42,67 x 400/100=                         170,68 euro
Opcentiemen stad Hasselt:                          42,67 x 1350/100=                                  576,04 euro
Totale onroerende voorheffing=                                                                                789,39 euro 

 
Daarnaast moet u ook rekening houden met gemeentebelastingen. Dit is voornamelijk het geval voor tweede verblijven. De meeste gemeenten heffen immers een belasting als er op het adres van een woning niemand is gedomicilieerd. Dit heeft te maken met het feit dat de gemeente dan geen aanvullende belasting op de personenbelasting kan innen. De omvang van deze zogenaamde belasting op tweede verblijven varieert sterk van gemeente tot gemeente, maar kan toch oplopen tot 7 à 800 euro per jaar. Dit is meteen ook de reden waarom koppels vaak feitelijk “scheiden” en zich apart laten domiciliëren in de hoop op die manier aan deze extra belasting te kunnen ontsnappen.
 
Voor onroerende goederen in het buitenland moet uiteraard ook rekening worden gehouden met de buitenlandse belasting op het onroerend inkomen.