De partiële splitsing: een mirakeloplossing om een gebouw uit een vennootschap te halen

Het aankopen van een gebouw met een vennootschap brengt ontegensprekelijk voordelen met zich mee.
Vooreerst maakt deze constructie het de vennootschap over het algemeen mogelijk om de onroerende kosten af te trekken (registratierechten, afschrijvingen, interesten van de lening die werd aangegaan om het gebouw te kopen,...). In tweede instantie laat deze techniek het de aandeelhouder in principe toe om de aandelen van de vastgoedvennootschap over te dragen met een vrijgestelde meerwaarde; de overdracht
van aandelen geeft bovendien geen aanleiding tot indirecte belastingen (registratierechten of BTW). Tenslotte vergemakkelijkt deze methode het opzetten van een successieplanning (schenking van aandelen van de vennootschap - met voorbehoud van vruchtgebruik - aan de kinderen). 

Een gebouw onderbrengen in een vennootschap kan op termijn echter bepaalde nadelen met zich meebrengen.
 
  • Vooreerst moet men zich goed voor de geest houden dat vennootschapsbelasting op een dag zal worden ingehouden op de meerwaarde die verwezenlijkt zal worden bij de overdracht van het gebouw. Dit probleem van de belasting van de meerwaarde is zoals de pleister van kapitein Haddock in "de zaak Zonnebloem". De fiscale last neemt op een natuurlijke wijze toe met het verloop van de jaren. Wanneer het gebouw bijna volledig is afgeschreven kan dit bij het verdwijnen van het gebouw uit de vennootschap leiden tot een aanzienlijke belasting van de meerwaarde gelijk aan 29,58% (Venn.B tarief in 2019).
 
 
  • Vervolgens kan het behoud van een gebouw binnen een vennootschap derden ontraden om de vennootschap over te nemen. Zo bijvoorbeeld een bedrijfsleider die zich uit het beroepsleven wil terugtrekken op een bepaalde leeftijd en die op zoek gaan naar kandidaten om de aandelen van zijn vennootschap over te kopen. Indien die interesse hebben om de uitbating op een actieve manier verder te zetten (behoud van de activiteiten en de werkgelegenheid) wensen ze het gebouw bestemd voor de ondernemingsactiviteit niet overnemen. De werkvennootschap kan dan overwegen om zich te ontdoen van haar gebouw om haar overname te vergemakkelijken. De vervreemding van het gebouw middels een partiële splitsing waarbij de werkvennootschap haar gebouw overdraagt aan een andere vennootschap zal een waardevermindering van de aandelen van de operationele vennootschap tot gevolg hebben. Deze techniek zorgt er dus voor dat de kandidaat-overnemers, die beperkte liquiditeiten hebben, de aandelen van de operationele vennootschap (ontdaan van haar onroerend patrimonium) aan een lagere prijs kunnen aankopen. 

Het belastingvoordeel van deze regeling zit in het feit dat de latente meerwaarde die rust op het gebouw dat wordt overgedragen in het kader van de splitsing vrijgesteld kan worden van de vennootschapsbelasting in toepassing van de specifieke vrijstellingsregeling voorzien voor herstructureringsverrichtingen (artikel 211 WIB), wanneer de verrichting gerechtvaardigd wordt door "valabele zakelijke overwegingen" en niet "als hoofddoel of een van de hoofddoelen belastingfraude of belastingontwijking" heeft.
Kers op de taart: De meerwaarde die wordt verwezenlijkt bij de overdracht van de aandelen van de operationele vennootschap zou in principe eveneens ontsnappen aan de belastingen. In meerder zaken gelijkaardig aan de situatie van de bedrijfsleider hierboven beschreven heeft de Dienst Voorafgaande Beslissingen (DVB) geoordeeld dat de verrichtingen van partiële splitsing in kwestie wel degelijk waren ingegeven door valabele nietfiscale overwegingen. De DBV stelt haar beslissing gewoonlijk echter afhankelijk van de naleving van een voorwaarde van herinvestering van de prijs van de verkoop van de aandelen van de operationele vennootschap. Het is soms daar dat het schoentje wringt. Een recente voorafgaande beslissing van 17.04.2018 (2018.0012) is daarvan een sprekend voorbeeld.

In casu waren natuurlijke personen aandeelhouders van een exploitatievennootschap met daarin een gebouw dat zij deels zelf gebruikten als woning.
Ze waren zinnens volgende verrichting op poten te zetten:
  • (i) een partiële splitsing waarbij de exploitatievennootschap haar onroerend goed overdraagt aan een vennootschap, gevolgd door
  • (ii) de overdracht van de aandelen van de vennootschap die het handelsfonds uitbaat aan de overnemer.
 
De DVB heeft geweigerd om het voordeel van de vrijstellingsregeling toe tekennen (artikel 211 WIB), en steunt zich daarbij op de omstandigheid dat de verkopers geweigerd hadden zich er toe te verbinden de middelen ontvangen uit de overdracht van de aandelen van de operationele vennootschap te herinvesteren. Dergelijke verbintenis is weliswaar niet terug te vinden in de wettekst. Het is evenwel de prijs die betaald moet worden voor de rechtszekerheid die een voorafgaande beslissing biedt.... ■


Denis-Emmanuel Philippe
Advocaat-vennoot (Bloom Law)
Docent Universiteit van Luik