Naar een nieuwe fiscaliteit voor huurinkomsten

07/10/2014 | Michel Maus
Wat reeds lang door fiscalisten werd voorspeld, werd op 11 september 2014 een feit. Op deze datum werd België door het Europees Hof voor Justitie veroordeeld voor zijn discriminerende fiscale behandeling van inkomsten uit onroerend goederen. Wie als Belgische belastingplichtige in België een eigen onroerend goed bezit of in België een onroerend goed verhuurd in het kader van woninghuur wordt door onze fiscus enkel belast op het kadastraal inkomen. Dit is een forfaitair geschat jaarlijks huurinkomen dat is gebaseerd op de huurwaarden van 1975. Wie als Belgische belastingplichtige echter in het buitenland een onroerend goed bezit of in het buitenland een onroerend goed verhuurd wordt door onze fiscus niet belast op een kadastraal inkomen, maar wel respectievelijk op de hedendaagse huurwaarde of op de werkelijk ontvangen huurinkomsten. Deze onderscheiden behandeling van Belgisch en van buitenlands onroerend goed is niet naar de zin van het Europees Hof van Justitie die hierin een schending ziet van het vrij verkeer van kapitaal binnen de Europese Unie. Voornamelijk de grote discrepantie tussen het kadastraal inkomen dat is gebaseerd op de huurwaarden van 1975 en hedendaagse huurwaarden of de werkelijk ontvangen huurinkomsten zijn voor het Europees Hof van Justitie meer dan een stap te ver.
Dit arrest dreigt nu echter de fiscale 9/11 te worden van de Belgische woonfiscaliteit. Let’s face it, de nieuwe regering heeft nu geen andere keus dan het Europese arrest te respecteren en de fiscale behandeling van het inkomen van Belgische en van Europese onroerende goederen met elkaar gelijk te stellen. Dat is echter  geen sinecure. De facto zijne er eigenlijk maar twee opties, ofwel breidt de regering het systeem van het kadastraal inkomen uit naar het buitenland, ofwel moet de regering ook Belgische onroerende goederen gaan belasten op hun werkelijke huurwaarde of de werkelijk ontvangen huurinkomsten. Deze laatste optie is echter jammer genoeg de enige valabele piste voor de regering en daar zijn verschillende redenen voor.
 
De meest belangrijke reden is eigenlijk van puur praktische aard. Het kadastraal inkomen van Belgische onroerende goederen wordt momenteel vastgesteld  door de Algemene Administratie van
de Patrimoniumdocumentatie van de FOD Financiën en die administratie is enkel bevoegd binnen het Belgisch territorium. Het is voor deze administratie met andere woorden onmogelijk om in een andere Europese Lidstaat het kadastraal inkomen te gaan bepalen van de onroerende goederen die een Belgische belastingplichtige aldaar bezit.
 
Maar dit praktisch bezwaar is het niet het enige bezwaar tegen het systeem van het kadastraal inkomen. In beginsel moeten de kadastrale inkomens om de 10 jaar worden herschat in wat men noemt een algemene perequatie. Een dergelijke algemene perequatie heeft echter niet meer plaatsgevonden sinds 1 januari 1975 waardoor de kadastrale inkomens tot op de dag van vandaag worden bepaald aan de hand van de huurwaarden van 1975. De reden waarom deze herschatting niet meer heeft plaatsgevonden is van puur politieke aard omdat geen enkele minister van financiën het sinds 1975 heeft aangedurfd om te raken aan de Belg en zijn baksteen. Om het uitblijven van een dergelijke algemene perequatie enigszins tegen te gaan heeft men vanaf 1991 beslist om de kadastrale inkomens te indexeren en in geval van een tweede verblijf of in geval van verhuur ook te verhogen met 40%.
 
Deze correcties hebben echter niet tot gevolg dat de fiscale gelijkheid werd hersteld, wel in tegendeel. Met een perequatie van de kadastrale inkomens zou het voor de fiscus mogelijk zijn om rekening te houden met allerlei gewijzigde omstandigheden die een positieve invloed hebben op de huurwaarde van een onroerend goed. Omwille van het feit dat een perequatie is uitgebleven heeft de fiscus de fiscale ongelijkheid eigenlijk enkel maar scherper gesteld. In 2006 en in 2013 heeft het Rekenhof perfect geschetst wat hiervan de gevolgen zijn door de gegevens van de fiscus te vergelijken met de gegevens van het Nationaal Instituut voor de Statistiek. Uit deze vergelijking bleek onder meer dat volgens het Kadaster 59 % van de woningen over een centrale verwarming beschikken daar waar dit volgens het Nationaal Instituut voor de Statistiek om 73 % van de woningen zou gaan. Ook zouden volgens de gegevens van het Kadaster 77% van de woningen over een badkamer beschikken en volgens het Nationaal Instituut voor de Statistiek zou dit om 96 % van de woningen gaan. Dit toont overduidelijk aan dat het kadastraal inkomen gaan objectieve fiscale parameter meer is en moet worden afgevoerd.
 
De enige optie voor de regering is dan ook een belastingheffing op basis van de werkelijke huurwaarden of de werkelijk ontvangen huurinkomsten. Het moet van Europa zal hierbij de politieke slogan zijn en dat zal de overheid geen windeieren legen. De Hoge Raad voor Financiën berekende onlangs dat de kadastrale inkomens door de indexering en de verhoging met 40% sinds 1975 zijn gestegen met de coëfficiënt 2,35, daar waar de werkelijke huurprijzen sinds 1975 zijn gestegen met de coëfficiënt 4,53. Deze onderschatting van huurwaarde van de Belgische onroerende goederen leidt aldus tot een onderschatting van de belastbare onroerende inkomsten met maar liefst 2,9 miljard euro. Dat opent natuurlijk heel wat fiscale perspectieven. Deze gedwongen verhoging van de belastingdruk zou deels kunnen gecompenseerd worden door de aftrek toe te laten van renovatie- en onderhoudskosten, hetgeen meteen ook een grotendeels zwarte sector zou witwassen. Maar dat u rekening zal moeten houden met een andere vorm van belasten lijkt duidelijk. In ieder geval, u bent gewaarschuwd.